Mnoge zgrade godinama funkcionišu zahvaljujući jednom vrednom stanaru koji „zna gde je ključ od podruma” i koga svi zovu kad nestane svetla na stepeništu. Kada taj stanar više ne može ili ne želi, ili kada se nagomilaju kvarovi i dugovi, stambena zajednica počinje da razmišlja o profesionalnom rešenju. Ovaj tekst objašnjava šta tačno radi profesionalni upravnik zgrade i kako da procenite da li je to pravi izbor za vašu zgradu.
Zašto zgrade angažuju profesionalnog upravnika
- stanari nemaju vremena ni znanja za finansije, ugovore i nadzor nad radovima,
- održavanje se svodi na hitne popravke, bez plana,
- postoje nesuglasice oko troškova i dugovanja,
- zgrada je velika, sa liftovima, toplotnom podstanicom, garažom i drugim sistemima,
- potreban je neko dostupan za kvarove van radnog vremena.
Po važećim propisima, profesionalni upravnik mora da ima licencu i da bude upisan u odgovarajući registar.
Šta radi profesionalni upravnik zgrade
Zastupanje i administracija
- zastupa stambenu zajednicu pred institucijama, izvođačima i dobavljačima,
- saziva i vodi pripremu skupštine stambene zajednice,
- čuva dokumentaciju zgrade i evidencije,
- sprovodi odluke skupštine.
Finansije
- vodi račun stambene zajednice i evidenciju uplata,
- prati dugovanja i preduzima mere naplate u skladu sa odlukama i propisima,
- priprema finansijske izveštaje za stanare,
- planira sredstva za tekuće i investiciono održavanje.
Održavanje zgrade
- izrađuje predlog programa održavanja zajedničkih delova,
- organizuje redovne poslove: čišćenje zajedničkih prostorija, servis lifta, proveru hidrantske mreže i protivpožarnih aparata, održavanje rasvete, crpki i instalacija,
- prikuplja ponude za veće radove i predlaže ih skupštini,
- nadzire izvođače i preuzima izvedene radove.
Hitne intervencije
- organizuje hitne popravke kada postoji opasnost po ljude ili imovinu: pucanje cevi, izlivanje kanalizacije, kvar na električnoj instalaciji zajedničkih prostorija, zaglavljen lift,
- obaveštava stanare o kvarovima i rokovima popravke.
Prednosti za stanare i vlasnike lokala
Najveća razlika koju stanari primećuju je predvidivost. Umesto da se kvarovi rešavaju tek kada neko izgubi strpljenje, postoji plan održavanja sa rokovima i budžetom. Finansije su transparentne, jer svako može da vidi koliko je uplaćeno, šta je plaćeno i kome. Kvarovi se prijavljuju na jedno mesto, a ne komšiji koji je slučajno kod kuće. Za vlasnike poslovnih prostora u zgradi to znači i manji rizik da kvar na zajedničkoj instalaciji, na primer na vertikali kanalizacije ili glavnom razvodu struje, zaustavi njihov rad.
Šta upravnik ne radi
Upravnik ne odlučuje samostalno o većim investicijama, ne održava instalacije unutar stanova, osim ako se sa vlasnikom posebno ne dogovori, i ne rešava privatne sporove između komšija koji nisu vezani za zajedničke delove zgrade.
Kako izabrati upravnika: koraci za stambenu zajednicu
- Definišite potrebe: veličina zgrade, sistemi koje ima, stanje održavanja, dugovanja.
- Prikupite ponude od više licenciranih upravnika ili firmi za profesionalno upravljanje.
- Uporedite obim usluga: šta je uključeno u mesečnu naknadu, a šta se dodatno plaća.
- Proverite dostupnost: kako se prijavljuju kvarovi, da li postoji dežurstvo 24/7 i za koliko vremena ekipa izlazi na teren.
- Tražite primer izveštaja koji stanari dobijaju.
- Donesite odluku na skupštini i potpišite ugovor sa jasnim obavezama i otkaznim rokom.
Kada pozvati stručnjaka
- Zgrada nema izabranog upravnika ili je dosadašnji odustao.
- Nagomilali su se kvarovi i nema plana održavanja.
- Postoje sporovi oko troškova ili netransparentno vođenje finansija.
- Potrebno je pripremiti veće radove, na primer sanaciju krova, fasade ili zamenu instalacija.
Koliko košta
Naknada zavisi od broja stanova i lokala, složenosti zgrade (lift, podstanica, garaža), obima uključenih usluga i dogovorene dostupnosti. Radovi i materijal za održavanje obično se plaćaju odvojeno, iz sredstava stambene zajednice, prema usvojenom programu.
Kako Domar može da pomogne
Domar kroz uslugu upravljanje stambenim zgradama pruža usluge profesionalnog upravnika zgrade, uz sopstvene tehničke ekipe za održavanje i hitne intervencije, sa dispečerskim centrom koji radi 24/7. Za razgovor o vašoj zgradi pozovite 063 274 150.